서울시, '청년안심주택' 피해임차인 11월 보증금 선지급… 사업자 재무 건정성 4단계 검증

지난여름 부실 사업주로 인해 피해를 입은 청년안심주택 임차인들이 선순위 뿐만 아니라 후순위까지 보증금을 선지급 받을 수 있게 된다. 선순위 임차인은 11월부터, 후순위 임차인은 국토부 전세사기피해자로 인정받은 후 12월부터 순차적으로 지원받는 방식이다. 이외에도, 최우선변제 임차인은 선순위와 동일한 방식으로 12월부터 지원받는다.

아울러 민간사업자의 ‘청년안심주택’ 시장 진출을 돕기 위해 주택진흥기금을 활용해 토지비 융자지원, 건설자금 이차보전 한도를 확대하고 유사한 피해사례가 나오지 않도록 사업자에 대한 재무건전성도 철저하게 점검한다. 마지막으로 임대사업자 등록기준 강화, 보증보험 가입 시점 조정 등 법령개정도 정부에 적극적으로 건의한다.

서울시는 최근 청년안심주택 일부 사업장에서 불거진 보증금 미반환 사태와 신규 인허가 급감 상황을 해결하기 위해'청년안심주택 임차인보호 및 재구조화 방안'을 2일 발표했다.

현재 청년안심주택은 80개소 총 2만 6654가구로 문제가 생긴 곳은 공공임대주택을 제외한 민간임대주택으로 △잠실동 센트럴파크(134가구) △사당동 코브(85가구) △쌍문동 에드가쌍문(21가구) △구의동 옥산그린타워(56가구) 등 총 4곳, 296가구다.

앞서 시는 청년안심주택 피해 발생 직후인 8월 20일, 퇴거를 희망하는 선순위 임차인에 대한 보증금 선지급 내용의 ‘1차 임차인 보호 대책’을 발표했다. 이후 한 달 반 동안 현장상담소 운영과 전문가 및 금융기관 등과의 수차례 논의와 협의를 진행했다.

잠실센트럴파크와 사당 코브에서 주말 현장상담소를 운영(4회)했고, 구의동 옥산그린타워에선 임차인 대상 간담회를 실시했다. 선순위·후순위 임차인 권리 분석과 보증금 지원 관련 법률 자문도 총 7회 이뤄졌다. 이외에도 국회·시의회와 문제 진단부터 해결 방안 도출에 이르는 긴밀한 협의를 펼쳤고 지난달 29일에는 ‘안심주택 조례’ 개정을 통해 보증금 지원 근거도 마련했다.

이번 ‘청년안심주택’ 대책의 핵심은 임차인 보호 강화, 재정지원 확대, 정부의 제도 개선 협조 촉구다. 임차인에 대한 즉각적인 구제와 지속가능하고 건전한 운영을 위한 제도 개선, 또 민간사업자 지원을 통한 공급 확대까지 진정한 ‘안심’ 주택으로 재탄생시킨다는 각오다.

첫째, 선순위 뿐만 아니라 후순위 임차인들에도 보증금을 선지급한다. 시는 선지급 보증금 예산 확보를 완료했고 SH·신한은행과 협의도 완료해 차질 없는 지원이 가능하다고 덧붙였다.

선순위 임차인(잠실 127명, 쌍문 13명)은 임차권등기 설정 후 퇴거를 희망할 경우 11월부터 지원받을 수 있다. 경매개시 이후 신한은행과 보증금반환채권 양수계약을 체결하면 은행으로부터 보증금을 지급받는 방식이다.

후순위 임차인은 국토부로부터 전세사기 피해자 확정 후 오는 12월부터 지급이 시작된다. 지원대상은 잠실(7세대), 사당동(85세대), 구의동(56세대)이다. SH에 피해주택 우선매수권 양도 후 퇴거를 희망하면 동일한 절차로 보증금을 지급받는다. 이 중, 잠실(1세대), 구의동(18세대) 최우선변제 임차인은 선순위와 동일한 방식으로 12월부터 지원받는다.

보증금 선지급 지원 신청은 11월부터 청년안심주택 종합지원센터에서 자격을 확인한 후 신한은행 서울시청지점에서 접수하면 된다. 임차인들의 이해를 돕기 위해 안내자료 등을 제작하여 배포 및 현장설명회도 실시할 예정이다.

둘째, 청년안심주택의 안정적 공급확대를 위해 자금지원, 재무 건전성 감독 등 공공의 역할을 강화한다. 민간의 청년안심주택 시장 진출 확대로 사회초년생 등 청년들의 안정적 보금자리를 적극적으로 제공한다는 계획이다.

공급 확대를 위해 내년 조성 예정인 ‘서울주택진흥기금’을 활용해 신규사업 토지비 융자지원과 건설자금 이차보전 한도를 확대하는 등 사업자에 대한 재정을 전폭 지원한다.

토지비는 전체 20% 범위 내 최대한도 100억원까지 금리 2% 수준으로 융자 지원한다. 또한, 기존에 없었던 ‘분양’주택 유형을 30%까지 허용하여 청년안심주택 사업의 유연성을 높인다.

건설자금 이차보전은 현행 공사비 중 최대 240억원에 대해 2% 이차보전하던 것을 최대 480억원으로 확대해 금리 변동 등 외부 변수에 의한 재무적 불안정 요소를 최대한 줄인다.

아울러 유사한 피해가 다시는 발생하지 않도록 사업주에 대한 재무건전성도 철저하게 검증해 안정적인 임대 운영이 유지되도록 계속 관리‧감독한다. 예비검증-본검증-최종검증-운영검증 총 4단계로 재무건전성을 확인·검증해 보증보험 미가입·갱신 거절 문제를 사전에 예방하고, 안정적인 임대운영을 유지하도록 한다.

마지막으로 청년안심주택의 안정화를 위해 정부에 법(민간임대주택에 관한 특별법)과 제도 개선을 적극적으로 건의한다. 임대사업자 등록기준 강화, 보증보험 가입 시점 조정, 市 보증보험 관리권한 부여, 안정적 보증보험 갱신, 공공임대 매입비 현실화, 의무임대 10년에 맞는 상품개발 등 총 6가지가 대표적 건의사항이다.

(임대사업자 등록기준 강화) 임대사업자 등록 시 재무제표, 자기자본비율, 운영계획 등 사업자의 종합적인 재무건전성을 확인하기 위해 법령개정을 요청한다.
(보증보험 가입시점 조정) 신탁등기 특성으로 준공 전 가입이 어려운 현실을 반영, 준공 후 임차인 모집 전으로 가입시점을 조정해, 시공사의 책임준공 부담과 경영 위기 우려를 완화하도록 법령개정을 요청한다.
(市 보증보험 관리권한 부여) 보증회사가 가입·해지 현황을 자치구와 서울시에 동시에 통보해 이중으로 관리·감독 할 수 있는 법령개정을 요청한다.
(안정적 보증보험 갱신) 지나치게 보수적인 LTV 산정 등 기준을 완화하고, 갱시 시 종전 감정평가를 참고해 급격한 평가하락으로 인한 갱신 거절을 방지하기 위해 제도 개선을 요청한다.
(공공임대 매입비 현실화) 공공임대 부분의 매입단가인 표준건축비가 실제 공사비 보다 낮아 사업자의 참여 위축이 우려되므로, 기본형 건축비의 80%로 전환해 민간참여 확대와 공급 안정화를 도모할 수 있도록 법령개정을 요청한다.
(의무 임대 10년용 상품개발) 갱신 불안 반복되지 않도록, 10년간 안정적 보증보험 유지가 가능한 상품 개발을 요청 예정이다.

오세훈 서울시장은 “청년안심주택 임차인의 즉각적 구제와 제도적 한계를 근본적으로 개선해 청년안심주택을 말 그대로 청년들이 안심하고 살 수 있는 주거모델로 발전시키겠다”고 말했다. 이어 “서울시 차원의 재정지원과 임차인 보호만으로는 한계가 있는 만큼 정부가 제도 개선에 신속히 협력해 주기를 강력히 요청한다”고 덧붙였다.