재건축 연한 30년…층간소음 안전진단에 포함

최성호 기자
입력 2015.01.20 17:39
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수도권 재건축시 전용 85㎡ 이하 연면적 기준 폐지

<오픈뉴스> 앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축된다. 또 안전진단시 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등의 주거환경 비중이 강화된다.

국토교통부는 20일 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

이는 지난해 9월 1일 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치로 마련된 것이다.

개정안에 따르면 지방자치단체에 따라 준공 후 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 단축된다.

1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족과 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편이 지속되고 있다.

재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조·설비·주거환경 측면의 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있을 전망이다.

특히 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 재건축 연한 단축으로 주차장 부족, 층간 소음 등 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소 효과가 클 것으로 기대된다.

개정안에 따르면 서울시의 경우 1987~1991년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다.

대상 세대수는 강남지역(서초·강남·송파)이 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

재건축 안전진단 기준도 주민 불편을 해소하기 위해 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분된다.

현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서, 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기 미흡한 실정이었다.

구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다.

전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 ‘한국시설안전공단’ 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 반영할 계획이다.

재건축 주택건설 연면적 기준 폐지

재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준은 폐지된다.

현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율은 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있다.

하지만 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안해 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

또 재개발 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.

다만 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정해 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 했다.

지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다.

또 가로주택정비사업에 대한 층수 제한을 2종 일반주거지역에 한해 현재 7층 이하에서 15층 이하로 완화하고, 가로주택정비사업 시 채광창 높이 제한 기준도 2분의 1 범위 내에서 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 했다.

이번 개정안이 1월 중에 공포될 경우 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 5월 중 시행될 예정이다.

국토부는 이번 시행령 개정 이후 관련 고시와 조례 개정 등을 통해 집행에 차질이 없도록 관련 지자체와의 협의도 지속적으로 해 나갈 계획이다.

아울러 재건축 이주수요 증가로 재건축단지와 인근 거주 세입자들의 주거가 불안해지지 않도록 올해 공급계획물량(4만 → 5만 가구)이 확대된 매입·전세임대 1만가구를 전월세 가격 우려지역에 집중투입해 저소득 세입자들의 주거안정을 도모하기로 했다.

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