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서울 도심에 첫 민간 제안 임대리츠 추진

  • 오픈뉴스 기자
  • 입력 2014.10.13 16:42
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  • 동자동 오피스텔 579가구 공급…내년 상반기 임대　
서울 도심에 첫 민간제안 임대리츠 사업이 본격적으로 추진된다. 사업대상 임대주택은 서울 용산구 동자동에 재개발로 신축되는 오피스텔 1동 총 579가구로, 입주 후 최소 5년간 임대주택으로 공급된다.
 
이는 정부의 2.26 대책에서 도입하기로 한 민간 제안 임대주택 1호 사업으로 지난 8일 홍콩계 투자기관 거(Gaw) 캐피탈과 민간 제안 임대리츠 사업 추진을 위한 MOU를 체결했다.
 
임대주택 리츠는 주택기금과 민간자금이 공동으로 투자하는 리츠를 활용하는 새로운 모델의 임대주택 공급방식이다. 공공임대 리츠는 주택기금·LH가 설립한 리츠가 사업 시행자로서 LH 공공택지를 매입해 10년 공공임대를 건설·임대한다.
 
민간제안 임대리츠는 공공택지 내 획일적인 임대주택 공급에서 벗어나 민간의 다양한 임대주택 사업의 사업성을 심사해 주택기금을 출자·융자 지원하는 사업이다.
 
동자동 사업장은 현재 시행자(PFV)가 내년 3월 준공을 목표로 건설중이다. 준공 후에는 주택기금과 사업제안자가 공동으로 출자한 리츠가 건물 1동 579가구를 시세보다 할인된 가격으로 인수할 계획이다.
 
사업자금은 사업제안자(보통주)·주택기금(우선주) 공동출자 및 민간 융자금으로 조달할 예정이다. 민간 융자금은 기존 ‘임대주택 리츠 공동투자 협약기관’으로부터 금리입찰을 통해 조달될 계획이다.
 
임대주택은 민간 임대주택으로 구체적인 임대주택 운영방안(입주자 모집, 임대관리방안 등)은 사업제안자가 수립한다.
 
공동출자자인 주택기금은 사업운영과 관련해 사업제안자의 자율성을 인정하되, 의무임대기간 등 임대주택법 준수와 관련한 주요사항에 대해서는 감독할 계획이다.
 
동자동 오피스텔은 당초 부도사업장이었다. 하지만 교통 요지인 서울역 인근으로 직장인 수요가 풍부한데다 시세보다 할인된 가격으로 매입해 제안자가 ‘보통주 (사업비 20%) 출자’를 통해 기금출자의 안정성을 확보했다.
 
국토부는 거 캐피털이 시세보다 20% 이상 할인된 가격으로 매입할 수 있는 권리를 확보하고 주택기금이 시범적으로 투자하는 첫 민간제안 사업인 만큼 충분한 조건을 갖춘 것으로 판단, 사업을 추진했다.
 
특히 주택기금은 우선주 출자자로서 4% 이상의 배당수익을 사업제안자보다 우선 지급받는다. 이 때문에 해당 사업장에 대한 공동투자는 주택기금의 수익성 제고에도 도움이 된다.
 
국토부 관계자는 “당초 사업제안자가 사업장을 확보하면서 단기에 일괄매각 후 청산할 계획이었으나 ‘임대주택 리츠’ 정책 발표를 계기로 주택기금과 손잡고 임대주택으로 공급하는 방향으로 계획을 변경해 국토부에 사업을 제안해 왔다”고 말했다.
 
주택기금과 공동출자해 임대사업을 함으로써 사업제안자는 일괄 매각에 따른 분양 리스크를 해소할 수 있고 추후 선정될 기관투자자에게는 안정적인 투자처를 제공할 수 있다. 국토부는 임대주택 공급이라는 정책목적이 달성되는 상호 윈윈이 가능해 진다.
 
이처럼 기업형 민간 임대사업이 활성화 되면 궁극적으로 전월세 시장의 안정화 뿐만 아니라, 주택임대관리업 등 연관 산업의 발전도 이끌 수 있어 일자리 창출 등 내수 진작효과도 기대된다.
 
국토부는 이달 내 사업제안자가 리츠를 설립하면 리츠에 대한 출자조건, 출자비중, 임대사업 계획 등 투자심사를 진행해 11월까지 출자여부를 확정할 예정이다.
 
이어 금리 입찰을 통한 기관투자자 선정과 사업약정을 올해 안에 마무리해 내년 상반기 임대공급에 차질이 없도록 추진해나갈 계획이다. 입주자 모집 대상과 방법, 임대료 산정 등은 사업제안자가 추후 결정한다.
 
국토부는 지난 8월 LH가 주도하는 공공임대리츠 1·2호(7141가구)를 설립해 민자유치(7550억)에 성공했으며 공공임대리츠 3호(5000세대)도 연내 설립을 검토중이다.
 
이번에 MOU가 체결된 동자동 오피스텔과 함께 서울 노량진, 천안 두정 사업장 등 추가 시범사업도 연내 리츠를 설립해 2015년 임대 공급을 목표로 추진중이다.
 
국토부는 2017년까지 공공임대 리츠로 총 5만가구, 민간제안 임대리츠로 총 2만가구를 공급할 계획이다.
 
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